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Warum die Hauspreise wieder sinken

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Rund zehn Jahre hält der Immobilienboom in Deutschland nun schon an. Niedrige Zinsen und Zuwanderung befeuerten die Preise für Wohneigentum besonders in den Ballungszentren. Nun jedoch deutet einiges darauf hin, dass der Aufschwung nachlässt. In manchen Städten gehen die Preise sogar zurück.
So verzeichnete der Kreditvermittler Dr. Klein in Köln im dritten Quartal erstmals seit längerer Zeit einen leichten Rückgang der Durchschnittspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleich zum Vorquartal; das Minus lag bei 0,5 Prozent.

Auch Eigentumswohnungen verteuern sich in der Millionenstadt nicht mehr so stark. Den Marktforschern von F+B zufolge gab es zwischen Juli und September noch einen Preisaufschlag von 0,5 Prozent. Im vergangenen Jahr lag dieser Wert noch bei 1,7 Prozent.

Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt, Berlin – auch in anderen Top-Städten fallen die Zuwächse kleiner aus. In München verbilligten sich Eigentumswohnungen laut F+B sogar um 0,4 Prozent. 2016 hatte es im dritten Quartal noch einen Anstieg um 1,8 Prozent gegeben.

Auch im Bundesschnitt werden die Preiskurven flacher, wie ein Preis-Index der Kreditplattform Europace zeigt. Über Europace werden viele private Immobilienkredite abgewickelt, deshalb lässt sich der Trend bei tatsächlich gezahlten Hauspreisen gut daran ablesen.

Experten sehen zwei Gründe: In B-Städten wurde in den vergangenen Jahren relativ viel neu gebaut, und die Angebotsknappheit geht dort wieder zurück. In Ballungsgebieten wiederum können private Käufer oft nicht mehr mithalten. „Die Preise werden nicht in den Himmel steigen, denn die Kunden sind auch nicht dazu bereit oder in der Lage, jeden Preis zu zahlen“, sagt André Hasberg, Leiter der Kölner Dr.-Klein-Niederlassung.

„In Köln beispielsweise ist die Eigenkapitalquote nicht besonders hoch, der Finanzierungsanteil liegt teilweise schon zwischen 90 und 100 Prozent. Die Kunden können dann nur die reinen Kauf-Nebenkosten zahlen, die mit rund zwölf Prozent an sich schon sehr hoch sind – wenn noch eine Maklerprovision anfällt.“

Allerdings gebe es in Köln in diesem Jahr auch nur wenige besonders teure Neubauten, die an den Markt kommen. Dennoch sieht auch Hasberg ein Ende des Boom: „Spätestens wenn die Zinsen nachhaltig steigen, wird meiner Meinung nach der Preisanstieg gebremst, und irgendwann werden die Preise auch einmal heruntergehen.“

Das Beratungsinstitut Empirica warnt schon länger vor Preisrückgängen. Der hauseigene „Blasen-Index“, der vor einer solchen Entwicklung warnen soll, stieg vor Kurzem über eine entscheidende Linie: Je weiter darüber dieser Index liegt, umso größer ist in hochpreisigen Regionen die Gefahr eines Preisabschwungs.

Zuletzt sorgte die wachsende Zahl an Fertigstellungen, also ein höheres Angebot, für einen Gefahrenzuschlag. „Ein größeres Wohnungsangebot wird auf jeden Fall Auswirkungen auf die Preise haben“, sagt Empirica-Experte Reiner Braun. „Auch die Wanderungsbewegungen ändern sich. Wir sehen jetzt bereits, dass die jungen Leute nicht mehr so stark in die Schwarmstädte drängen.“

Dass der Immobilienmarkt irgendwann an eine Preisdecke stoßen würde, sei erwartbar gewesen. „Wer das 33-Fache der Jahresmiete zahlt, hat nach Abzug aller Kosten nur noch ein Prozent Rendite“, so Braun. „Das ist es vielen Anlegern nicht mehr wert.“

Quelle: WELT

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von factum
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